In den letzten Jahren hat sich der Immobilienmarkt stark gewandelt, und einer der größten Faktoren, der zunehmend an Bedeutung gewinnt, ist die Energieeffizienz von Gebäuden. Käufer und Investoren schauen nicht mehr nur auf die Lage oder den Preis eines Hauses, sondern auch darauf, wie energieeffizient das Objekt ist. Der Grund dafür liegt in den steigenden Energiekosten, wachsenden Umweltbewusstsein und den Unsicherheiten rund um das Heizungsgesetz und Sanierungskosten. Immobilien mit schlechter Energieeffizienz erleben aktuell einen deutlichen Preisabschlag, während energieeffiziente Gebäude von Käufern bevorzugt werden. In diesem Beitrag werfen wir einen genauen Blick auf diese Entwicklung und beleuchten, warum schlechte Energiewerte ein zunehmend teures Problem darstellen.
1. Preisabschlag bei unsanierten Immobilien
Aktuelle Daten des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL) zeigen, dass Immobilien mit schlechter Energieeffizienz im zweiten Quartal 2023 einen Preisabschlag von durchschnittlich 27 % im Vergleich zu Häusern mit bester Energieeffizienz (Klasse A/A+) hinnehmen mussten. Dies bedeutet, dass Käufer bereit sind, für ein energetisch weniger effizientes Haus deutlich weniger zu zahlen – in manchen Fällen fast ein Drittel weniger. Dieser Preisabschlag hat sich im Vergleich zum ersten Quartal 2023 (25 %) nochmals vergrößert und setzt einen klaren Trend fort, der sich bereits in den letzten Jahren abzeichnete.
Einer der Hauptgründe für diesen Abschlag sind die potenziellen Sanierungskosten, die auf den Käufer zukommen. Veraltete Heizsysteme, unzureichende Dämmung und eine ineffiziente Energienutzung bedeuten hohe Investitionen, um das Gebäude auf einen modernen und energiesparenden Standard zu bringen. Käufer wollen nicht auf diesen Kosten sitzen bleiben und lassen diese daher bereits in die Preisverhandlungen einfließen.
2. Sanierungsbedarf und Heizungsgesetz als Unsicherheitsfaktoren
Die zunehmende Unsicherheit rund um das Heizungsgesetz und neue Umweltvorschriften verstärkt die Abwertung unsanierter Immobilien. Viele Käufer sind besorgt über mögliche zukünftige Kosten, die durch Gesetzesänderungen entstehen könnten. So sind beispielsweise alte Ölheizungen oder Gasheizungen ein zunehmendes Risiko, da der Gesetzgeber plant, fossile Brennstoffe mittelfristig zu verbannen oder stark zu regulieren. Wer ein Gebäude mit einer solchen Heizung erwirbt, muss damit rechnen, in den kommenden Jahren erhebliche Kosten für die Umrüstung oder den Austausch der Heizung zu tragen.
Zudem sind auch die steigenden Energiepreise ein Faktor. Seit der umfassenden Invasion Russlands in die Ukraine und den damit einhergehenden Energiekrisen haben sich die Kosten für Strom und Gas erheblich erhöht. Immobilien, die auf fossile Energieträger angewiesen sind und keine moderne Dämmung oder effiziente Heizsysteme haben, verursachen höhere Betriebskosten – eine Belastung, die viele Käufer abschreckt.
3. Warum Neubauten besser abschneiden
Neubauten sind in der Regel energieeffizienter, da sie modernen Bauvorschriften entsprechen und oft mit Technologien wie Wärmepumpen, Solaranlagen oder anderen nachhaltigen Heizsystemen ausgestattet sind. Diese Häuser sind nicht nur besser isoliert, sondern auch so konzipiert, dass sie weniger Energie verbrauchen und somit geringere Nebenkosten verursachen. Der Preisabstand zwischen Neubauten und Bestandsgebäuden hat sich daher in den letzten Jahren weiter vergrößert.
Experten wie Reiner Braun, Vorstand des Berliner Marktforschungsunternehmens Empirica, betonen, dass der Preisaufschlag für Neubauten nicht nur mit der Wärmepumpentechnologie zu tun hat, sondern auch mit der generellen Ausstattung und dem besseren Zustand dieser Gebäude. Neubauten sind oft modern zugeschnitten, verfügen über smarte Technologien und bieten insgesamt eine bessere Lebensqualität. Dies macht sie für Käufer attraktiver, während ältere, unsanierte Gebäude immer stärker im Preis gedrückt werden.
4. Der Einfluss der Energiepolitik
Die Energiepolitik spielt eine zentrale Rolle in der Bewertung von Immobilien. Spätestens seit der Einführung von Energieausweisen und den Forderungen nach einem klimafreundlicheren Gebäudebestand, hat sich der Druck auf Eigentümer erhöht, ihre Immobilien energetisch zu sanieren. Während der Staat vereinzelt Förderprogramme zur energetischen Sanierung anbietet, bleibt die Unterstützung für viele Immobilieneigentümer unzureichend. Ein umfassendes Förderpaket, das Immobilieneigentümer in größerem Umfang bei der energetischen Sanierung entlasten könnte, wird von der Bundesregierung derzeit nicht in Aussicht gestellt.
Christian Noll, Geschäftsführer der Deutschen Unternehmensinitiative Energieeffizienz, fordert deshalb einen „klugen Mix aus Mindeststandards und gezielter Förderung“, um die Gebäudeeffizienz effektiv zu steigern. Es reiche nicht aus, sich nur auf den Energieträger zu konzentrieren, sondern die gesamte energetische Leistung eines Gebäudes müsse verbessert werden.
5. Was bedeutet das für Käufer und Eigentümer?
Für Käufer stellt sich die Frage, ob sie ein Objekt mit schlechter Energieeffizienz kaufen und die damit verbundenen Sanierungskosten auf sich nehmen möchten. Angesichts der derzeitigen Preisabschläge könnten Schnäppchenjäger versucht sein, auf eine solche Immobilie zu setzen, doch sollten sie sich bewusst sein, dass energetische Sanierungen teuer sind und oft mehr kosten, als ursprünglich kalkuliert.
Eigentümer unsanierter Immobilien hingegen stehen unter Druck. Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte frühzeitig überlegen, ob eine energetische Sanierung den Wert des Hauses steigern könnte. In vielen Fällen könnte dies die Attraktivität auf dem Markt deutlich erhöhen und den Preisabschlag verringern.
Allerdings muss auch bedacht werden, dass sich der Markt weiterhin in einem Wandel befindet. Mit jeder neuen Gesetzesänderung könnten sich die Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden verschärfen, was bedeutet, dass energetische Sanierungen für Eigentümer zur Pflicht werden könnten.
Fazit: Der wachsende Preisunterschied zwischen effizienten und ineffizienten Immobilien
Der Immobilienmarkt zeigt deutlich, dass energieeffiziente Gebäude immer stärker im Preis steigen, während unsanierte Immobilien weiter an Wert verlieren. Steigende Energiekosten, gesetzliche Unsicherheiten und die Notwendigkeit von Sanierungen machen es für Käufer unattraktiv, auf ineffiziente Objekte zu setzen. Eigentümer sollten deshalb frühzeitig in die energetische Modernisierung ihrer Immobilien investieren, um nicht auf einem immer größeren Preisabschlag sitzen zu bleiben.
