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Gebäude Energie Gesetz (GEG)

Gebäude Energie Gesetz (GEG)

Das wichtigste im Überblick

Das GEG

Einführung in das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Ein Plakat mit den verschiedenen Energiearten von einem Viechtacher Immobilienmakler.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches energetische Standards für beheizte oder klimatisierte Bauten definiert, erfährt ab 2024 wesentliche Änderungen in der Erneuerung oder Modernisierung von Gebäuden. Dieses Gesetz umfasst Richtlinien zu Heizungs- und Klimaanlagen, Wärmedämmung und Hitzeschutz. Ab 2024 gelten spezifische Vorgaben für den Austausch von Öl- und Gasheizungen, wobei andere Regelungen erst in den Jahren 2026 oder 2028, abhängig von der Gemeindegröße, in Kraft treten. Eine Übergangsfrist erlaubt Abweichungen von diesen Vorschriften, falls eine alte Heizungsanlage nicht mehr funktionsfähig ist. Für Neubauten legt das GEG bestimmte Anforderungen an die Nutzung erneuerbarer Energien fest.

Entscheidet man sich beim Errichten eines Wohngebäudes lediglich für die Einhaltung der Basisnormen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), besteht das Risiko, dass das Gebäude schon bald nach seiner Fertigstellung veraltet wirkt. Der aktuell zulässige Höchstwert für den Energieverbrauch entspricht der Norm moderner Neubauten, die in naher Zukunft als nicht mehr zeitgemäß gelten könnten. Es wird daher angeraten, nach wesentlich höheren Energiestandards zu bauen.

Die zusätzlichen Kosten für einen energetisch optimierten Neubau sind oftmals überraschend gering und stellen eine lohnende Investition dar, besonders in Zeiten steigender Energiekosten. Darüber hinaus gibt es attraktive Fördermöglichkeiten für Gebäude, die die Mindestanforderungen des GEG übertreffen. So wird beispielsweise der Bau nach dem “KfW-Effizienzhaus 40”-Standard unterstützt, ein Vorbild in Sachen Energieeffizienz ist jedoch der Passivhausstandard, der einen deutlich geringeren Energieverbrauch als gesetzlich für Neubauten gefordert vorsieht.

Die KfW definiert, analog zum GEG, ein Mustergebäude mit festgelegten Normen für Heizung, Warmwasserversorgung, Belüftung und Bauelemente. Der Energieverbrauch dieses Referenzobjekts wird gemäß der Primärenergie-Methode des GEG berechnet, wobei ein KfW-Effizienzhaus einen niedrigeren Energieverbrauch aufweist. Die Höhe der Förderung durch die KfW steigt mit der Energieeffizienz des Gebäudes.

Für Neubauten bietet die KfW aktuell finanzielle Unterstützung für die Standards “KfW-Effizienzhaus 40” oder “40 plus” an. Ein Gebäude, das den “KfW-Effizienzhaus 40”-Standard erfüllt, zeichnet sich durch einen um 27 Prozent reduzierten Primärenergieverbrauch im Vergleich zu einem Gebäude, das lediglich die Basiskriterien des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt, aus. Das “KfW-Effizienzhaus 40 plus” erreicht sogar eine noch höhere Energieeffizienz. Um für eine Förderung in Frage zu kommen, muss ein Neubau darüber hinaus spezifische Kriterien der Nachhaltigkeit erfüllen. 

Neu 2024

Anforderungen für Neubauten gemäß dem GEG

Das Herzstück des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) bildet der Sektor Neubau, mit dem Ziel, die Umweltbelastung durch den Energiebedarf für Heizung und Warmwasser zu minimieren. Zur Bewertung dieser Belastung werden zwei Methoden angeboten: Die Standardmethode fokussiert auf die Berechnung des erlaubten Primärenergieverbrauchs eines Neubaus.

Alternativ kann auch die zulässige Menge an Treibhausgasemissionen (CO2) bestimmt werden, die ein Neubau verursachen darf. Die Anwendung dieses Verfahrens erfordert eine vorherige Genehmigung durch die zuständige Behörde. Nach Abschluss des Bauprojekts ist binnen eines Jahres ein Bericht über Investitionen, Energieverbrauch und die Erfahrungen mit dem gewählten Verfahren zu erstatten.

Ein kreisförmiges Diagramm, das den Prozess von Immobilien zeigt.

Die Bestimmung des zugelassenen Primärenergiebedarfs basiert auf der Analyse des Energiebedarfs des Gebäudes und berücksichtigt die verschiedenen Energieträger, die mit spezifischen Primärenergiefaktoren multipliziert werden. Hierbei bieten Holzpellets einen vorteilhaften, Erdgas einen mittleren und Netzstrom einen eher ungünstigen Faktor. Die Bewertung von Fernwärme variiert je nach Ort, kann aber eine umweltfreundliche Alternative darstellen. Zudem ist es vorgeschrieben, einen bestimmten Anteil der Energieversorgung aus erneuerbaren Quellen zu gewährleisten.

Das GEG und die KfW-Bankengruppe definieren gemeinsam ein Referenzgebäude mit festgelegten Standards in Bezug auf Heizung, Warmwasser, Lüftung und Baumaterialien. Der Energiebedarf dieses Referenzgebäudes wird nach dem GEG-Primärenergieverfahren kalkuliert, wobei ein KfW-Effizienzhaus weniger Energie verbraucht. Die Höhe der KfW-Förderung richtet sich nach der Energieeffizienz des Gebäudes.

Aktuell werden Förderungen für die Standards KfW-Effizienzhaus 40 oder 40 plus angeboten, wobei das KfW-Effizienzhaus 40 einen um 27 Prozent niedrigeren Primärenergiebedarf aufweist als ein Neubau, der lediglich die Mindestanforderungen des GEG erfüllt. Das KfW-Effizienzhaus 40 plus bietet noch bessere Energieeffizienz. Für die Förderfähigkeit muss ein Neubau zusätzliche Nachhaltigkeitskriterien erfüllen.

GEG

Welche Pflichten gibt es bei der Sanierung und Modernisierung von Bestandsgebäuden?

Bestandsgebäude prägen aufgrund ihrer Anzahl den Energiebedarf in Deutschland maßgeblich. Für die Eigentümer dieser Gebäude gelten spezifische Vorschriften zur Erneuerung und Modernisierung, die sowohl Pflichtaustausche als auch bedingte Anforderungen umfassen. 

Allgemeine Verpflichtungen

Unabhängig von geplanten Sanierungsmaßnahmen müssen Mehrfamilienhäuser bestimmte Austausch- und Modernisierungsarbeiten durchführen. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die seit Februar 2002 in ihrem Gebäude wohnen, sind von diesen Anforderungen befreit. Käufer solcher Häuser haben zwei Jahre Zeit, um die Vorgaben zu erfüllen.

Spezifische Austauschpflichten

Nur Heizsysteme, die älter als 30 Jahre sind und weder über Brennwerttechnik noch über Niedertemperaturkessel verfügen, unterliegen der Austauschpflicht. Da moderne Öl- und Gasheizungen meist diese Technologien nutzen, betrifft diese Regelung nur wenige Anlagen. Ausnahmen gelten für Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern, die bereits seit Februar 2002 in ihrem Haus leben.

Überprüfung durch Fachkräfte

Bezirksschornsteinfeger informieren über den Typ des vorhandenen Kessels und führen regelmäßige Überprüfungen (Feuerstättenschauen) durch.

Dämmverpflichtungen

Rohrleitungen und Warmwasserrohre

In unbeheizten Räumen verlegte Heizungs- und Warmwasserrohre müssen isoliert werden.

Dämmung der obersten Geschossdecke

Bis Ende 2015 mussten oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen, die keinen Mindestwärmeschutz bieten, nachträglich gedämmt werden. Dies betrifft alle zugänglichen Decken, unabhängig von ihrer Begehbarkeit. Alternativ kann die Dämmung am Dach erfolgen. Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern, die seit der Einführung der Energieeinsparverordnung (EnEV) im Februar 2002 in ihrem Haus wohnen, sind von dieser Pflicht ausgenommen, obwohl eine Nachrüstung empfohlen wird.

GEG

Vorgaben für eine freiweillige Modernisierung

Möchten Sie Komponenten Ihres Gebäudes modernisieren oder verändern, legt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die einzuhaltenen Mindestanforderungen für die durchgeführten baulichen Anpassungen fest. Dies gilt für Maßnahmen wie das Erneuern des Fassadenputzes oder den Austausch von Fenstern. Falls lediglich ein neuer Anstrich des Hauses geplant ist, findet das GEG keine Anwendung. Dennoch empfiehlt es sich, die Malerarbeiten mit einer Fassadendämmung zu kombinieren, da sowieso ein Gerüst benötigt wird.

Für die Aktualisierung bestehender Gebäude stehen zwei Methoden zur Verfügung, um den Anforderungen des GEG gerecht zu werden.

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GEG

Regelungen für den Heizungsaustausch

Ab Januar 2024 gelten für den Einbau neuer Heizungen in bestehende Gebäude spezifische Regelungen durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG), zunächst vor allem für herkömmliche Öl- und Gasheizungen. In Regionen, für die ein kommunaler Wärmeplan die Entwicklung klimafreundlicher Wärme- oder geplanter Wasserstoffnetze vorsieht, müssen neue Heizsysteme den GEG-Anforderungen entsprechen. Bis Mitte 2026 müssen diese Vorgaben in Großstädten, bis Mitte 2028 in allen Kommunen umgesetzt sein.

Gemäß GEG müssen neue Heizsysteme entweder durch einen Fachnachweis belegen, dass mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Quellen stammen, oder sie müssen bestimmte, je nach Heizungstyp variierende, Anforderungen erfüllen.  

Als erneuerbare Energien gelten laut GEG:  

Eine Übergangsfrist von fünf Jahren erlaubt Abweichungen von diesen Bestimmungen, bevor die Heizung vollständig den GEG-Standards entsprechen muss.

Beim Einbau neuer Heizungen in größere Gebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten ab 2024 ist zusätzlich ein hydraulischer Abgleich samt Heizlastberechnung erforderlich.

Regelungen für Etagenheizungen und Wohnungseigentümergemeinschaften: In Gebäuden mit mehreren Heizsystemen, wie Etagenheizungen in Mehrfamilienhäusern oder individuellen Heizungen in Eigentümergemeinschaften, beginnt ab 2024 eine Fünfjahresfrist. In dieser Zeit müssen die Eigentümer entscheiden, ob zukünftig eine zentrale oder weiterhin einzelne Heizungen das Gebäude versorgen sollen.

Bis Ende 2024 müssen Wohnungseigentümergemeinschaften Daten zu den vorhandenen Heizungen sammeln, einschließlich Typ und Alter, und prüfen, ob die Systeme funktionstüchtig sind. Diese Informationen helfen der Gemeinschaft, über die zukünftige Heizversorgung des Gebäudes zu entscheiden, eine Entscheidung, die dem Bezirksschornsteinfeger mitzuteilen ist.

Entscheidet man sich für den Weiterbetrieb oder die Installation neuer Einzelheizungen, müssen diese den GEG-Anforderungen genügen. Bei der Entscheidung für eine Zentralheizung verlängert sich die Frist ab dem Ausfall der ersten Heizung auf insgesamt 13 Jahre, innerhalb derer das neue System in Betrieb genommen werden muss. 

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GEG

Welche Pflichten gibt es für den Betrieb einer bestehenden Heizung?

Ab dem Jahr 2024 legt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) fest, dass in größeren Wohnanlagen mit mindestens sechs Einheiten die bestehenden Heizsysteme, die an ein normales, wasserbasiertes Heizkörpernetz oder an Wärmepumpen angeschlossen sind, einer Überprüfung und Feineinstellung durch qualifizierte Fachkräfte unterzogen werden müssen.

Für Heizanlagen, die vor Oktober 2009 installiert wurden, ist es erforderlich, dass diese Kontrollen bis spätestens September 2027 abgeschlossen sind. Bei neueren Heizsystemen muss eine solche Überprüfung und Anpassung innerhalb von 16 Jahren nach Inbetriebnahme erfolgen. 

Das GEG definiert spezifische Kriterien für die Überprüfung der Heizsysteme, dazu gehören:
Bei der Überprüfung von Wärmepumpen sind zusätzliche Optimierungen vorzunehmen:

Das Gesetz verlangt nicht den Austausch bestehender Heizsysteme, sondern zielt auf deren effizientere Nutzung und Einstellung ab.

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