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Sanierungspflicht beim Immobilienkauf – Was Käufer:innen jetzt wissen müssen

Sanierungspflicht beim Immobilienkauf – Was Käufer:innen jetzt wissen müssen

Der Traum vom eigenen Haus – für viele Menschen ein Lebenstraum, der gerade durch charmante Altbauten greifbar wird. Doch wer ein Bestandsgebäude erwirbt, stößt schnell auf ein Thema, das häufig unterschätzt wird: die gesetzlich vorgeschriebene Sanierungspflicht. Gerade mit Blick auf steigende Energiekosten und das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt sich schnell die Frage: Was muss ich als Käufer:in tatsächlich sanieren? Was kostet das – und welche Förderungen stehen mir zu?

GEG: Zwei Jahre Zeit nach Eigentumsübergang

Seit der GEG-Novelle zum 1. Januar 2024 sind Käufer:innen von Altbauten verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang bestimmte energetische Standards zu erfüllen. Der Zeitpunkt zählt ab Eintrag ins Grundbuch – nicht etwa ab dem Kaufvertrag. Diese Vorgaben gelten auch für Erb:innen oder Beschenkte. Ziel des Gesetzes ist es, den CO₂-Ausstoß im Gebäudesektor zu reduzieren – und das geht nur, wenn alte, ineffiziente Anlagen modernisiert werden.

Diese Maßnahmen sind Pflicht

Drei Bereiche stehen bei der Sanierungspflicht im Vordergrund:

Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches

Befindet sich über beheizten Wohnräumen ein unbeheizter, ungedämmter Dachboden, muss dieser energetisch aufgerüstet werden. Alternativ kann auch gleich das gesamte Dach gedämmt werden – eine sinnvolle Maßnahme, wenn ohnehin ein Dachausbau geplant ist.

Austausch alter Heizkessel

Heizkessel mit einer veralteten Konstanttemperaturtechnik (insbesondere Öl- und Gasheizungen), die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht weiter betrieben werden. Eine Ausnahme besteht für Brennwert- oder Niedertemperaturgeräte – hier lohnt sich ein Blick auf das Typenschild und nicht nur das Baujahr.

Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen

In unbeheizten Räumen, etwa Kellern, müssen frei zugängliche Rohre isoliert werden. Auch das dient der Energieeinsparung und ist vergleichsweise kostengünstig umsetzbar.

Pflicht auch bei größeren Sanierungen

Auch außerhalb der unmittelbaren Nachrüstpflicht greift das GEG: Wer zum Beispiel mehr als zehn Prozent der Fläche eines Bauteils (z. B. Fenster, Fassade) erneuert, ist verpflichtet, die aktuellen Effizienzstandards für Neubauten einzuhalten. Wer also plant, alte Fenster auszutauschen oder die Fassade neu zu verputzen, sollte sich über die entsprechenden Vorgaben im Klaren sein.

Was kostet das Pflichtpaket?

Je nach Zustand des Hauses und dem Umfang der Maßnahmen sollte man mit 20.000 bis 50.000 Euro für die gesetzlich verpflichtenden Sanierungen rechnen. Der Löwenanteil entfällt in der Regel auf den Heizkesseltausch. Wer zusätzlich Fenster erneuert, die Fassade dämmt oder eine PV-Anlage plant, kann schnell das Doppelte einplanen. Wichtig: Auch freiwillige Maßnahmen unterliegen häufig technischen Anforderungen, um förderfähig zu sein.

Was droht bei Verstoß?

Wer die Sanierungspflichten ignoriert, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Kontrolliert wird das Ganze in der Regel durch die zuständigen Bezirksschornsteinfeger:innen sowie die lokalen Bauaufsichtsbehörden. Zudem kann die Nicht-Einhaltung bei einem späteren Verkauf den Immobilienwert deutlich senken.

Die gute Nachricht: Der Staat hilft mit

Für viele Maßnahmen gibt es staatliche Förderungen, die einen Großteil der Investitionskosten abfedern können. Besonders attraktiv ist das KfW-Programm 458, das bis zu 70 Prozent Zuschuss für den Heizungstausch bietet – insbesondere, wenn auf erneuerbare Energien umgerüstet wird. Weitere Maßnahmen wie die Dämmung der Gebäudehülle oder die Optimierung der Anlagentechnik werden über BAFA-Zuschüsse unterstützt.

Wichtig dabei: Die Fördermittel müssen vor der Beauftragung von Handwerker:innen beantragt werden. Wird die Maßnahme vorzeitig begonnen, erlischt der Förderanspruch. Eine gute Energieberatung lohnt sich also – nicht nur zur Planung, sondern auch zur Sicherung von Fördermitteln.

Reform des GEG in Aussicht – aber keine Entwarnung

Die neue Bundesregierung aus CDU/CSU und SPD hat angekündigt, das GEG neu zu gestalten. Laut Koalitionsvertrag soll das Gesetz vereinfachte Vorgaben enthalten und sich stärker an der tatsächlichen CO₂-Einsparung orientieren. Die bisher geltende 65-Prozent-Regel für neue Heizungen bleibt grundsätzlich erhalten, soll aber durch technologieoffene Ansätze wie grünen Wasserstoff oder Bioenergie ergänzt werden.

Ein erster Gesetzesentwurf wird für den Sommer 2025 erwartet – eine Umsetzung ist frühestens Anfang 2026 realistisch. Wer also heute kauft, fällt weiterhin unter die geltende Regelung. Auf eine baldige Entschärfung zu hoffen, ist daher keine tragfähige Strategie.

Sanierung als Chance – nicht als Risiko

Trotz aller Pflichten bietet die Sanierung auch viele Vorteile:

  • Energieeinsparung: Eine gedämmte oberste Geschossdecke spart bis zu 10 % Heizkosten – das macht sich langfristig bemerkbar.
  • Wiederverkaufswert: Ein energetisch modernisiertes Gebäude erzielt am Markt bessere Preise – vor allem, wenn es in eine bessere Energieklasse aufsteigt.
  • Planungssicherheit: Die klar definierten Fristen ermöglichen eine langfristige, stressfreie Umsetzung.

Wer frühzeitig prüft, was wirklich zu tun ist, kann die notwendigen Maßnahmen gezielt mit dem Immobilienkauf verbinden – und so auch teure Nachfinanzierungen vermeiden. Die Sanierungspflicht mag auf den ersten Blick abschrecken, ist aber mit guter Vorbereitung eine beherrschbare Herausforderung – und eine Investition in Zukunft und Wohnkomfort.

Quelle:

https://www.immobilienscout24.de/wissen/kaufen/sanierungspflicht-was-du-beim-kauf-wissen-musst.html

Sanierungspflicht beim Immobilienkauf – Was Käufer:innen jetzt wissen müssen

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