Hausverkauf innerhalb der Familie: Steuerfrei, sicher und clever geregelt
Warum der Verkauf an Kinder oft besser ist als Schenkung oder Erbe – und wie du dabei rechtlich und steuerlich alles richtig machst
Die eigenen vier Wände innerhalb der Familie weiterzugeben, ist für viele eine Herzensangelegenheit – und eine große Entscheidung. Doch während die meisten spontan an Vererben oder Schenken denken, lohnt sich ein genauerer Blick auf eine dritte Möglichkeit: den Verkauf innerhalb der Familie. Diese Variante ist rechtlich sicher, steuerlich attraktiv und beugt familiären Konflikten zuverlässig vor – vorausgesetzt, man kennt die Spielregeln.
Ein Praxisfall aus dem Donauwald
Franz Huber aus dem Raum Deggendorf steht vor einer wichtigen Entscheidung: Sein Eigenheim ist inzwischen zu groß, die Pflege des Gartens zu beschwerlich, und er möchte rechtzeitig regeln, was mit dem Haus passiert. Tochter Lisa würde es gern übernehmen, doch der Freibetrag für Schenkungen wurde bereits ausgeschöpft. Ein Erbe will Franz nicht abwarten – er möchte zu Lebzeiten klare Verhältnisse schaffen. Die Lösung: ein Hausverkauf an die Tochter, mit vertraglich gesichertem Wohnrecht für ihn selbst. Eine faire Regelung, mit der beide Seiten zufrieden sind – rechtssicher und steuerfrei.
Was ist der Unterschied zwischen Schenkung, Erbschaft und Verkauf?
Schenkungen und Erbschaften unterliegen der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Zwar gibt es Freibeträge – z. B. 400.000 Euro für Kinder –, aber diese können schnell überschritten sein. Zudem ist eine Schenkung noch zehn Jahre lang anfechtbar. Beim Verkauf sieht das anders aus: Die Übergabe ist endgültig, unanfechtbar und erfolgt zu Lebzeiten. Wer seine Immobilie bewusst und gegen eine Gegenleistung (Kaufpreis) überträgt, hat freie Hand – und kann Streit unter den Erben vermeiden.
Grunderwerbsteuer? Nicht bei Kindern!
Ein entscheidender Vorteil: Wird das Haus an Verwandte in gerader Linie verkauft – also an Kinder, Enkel, Eltern oder Großeltern – fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 GrEStG). Diese Steuer kann je nach Bundesland bis zu 6,5 % des Kaufpreises betragen. Das spart mehrere Tausend Euro. Auch eine Spekulationssteuer entfällt in der Regel, da die Immobilie meist schon länger als zehn Jahre im Familienbesitz ist.
Was ist mit dem Kaufpreis – darf ich auch unter Wert verkaufen?
Ja, aber mit Augenmaß. Wer seine Immobilie zu einem deutlich unter dem Marktwert liegenden Preis verkauft, riskiert, dass das Finanzamt den Vorgang als verdeckte Schenkung einstuft. Dann fällt doch wieder Schenkungssteuer an. Eine gesetzliche Grenze gibt es nicht, doch als grobe Faustregel gilt: Mindestens 60 % des tatsächlichen Marktwerts sollten als Verkaufspreis angesetzt werden.
Eine professionelle Bewertung durch das Immoteam Donauwald sorgt hier für Sicherheit – und stellt sicher, dass der Verkauf als echter wirtschaftlicher Vorgang anerkannt wird.
Sicher wohnen bleiben: Wohnrecht, Nießbrauch oder Leibrente
Ein häufiger Wunsch älterer Verkäufer ist es, im Haus wohnen zu bleiben, obwohl es offiziell verkauft wird. Auch das ist rechtlich möglich – mit verschiedenen Gestaltungsformen:
Lebenslanges Wohnrecht (§ 1093 BGB): Du darfst im Haus wohnen, so lange du willst – unabhängig vom Eigentümerwechsel.
Nießbrauchrecht: Du darfst das Haus nutzen und ggf. vermieten, behältst also alle wirtschaftlichen Vorteile.
Leibrente: Statt eines Kaufpreises bekommst du regelmäßige Zahlungen – bis ans Lebensende.
All diese Modelle lassen sich individuell anpassen und im notariellen Kaufvertrag festhalten. Sie bieten Sicherheit für Verkäufer und Planungssicherheit für die nächste Generation.
Der richtige Ablauf: Schritt für Schritt zur fairen Übergabe
Ein Hausverkauf innerhalb der Familie funktioniert im Wesentlichen wie jeder andere Immobilienverkauf auch – mit ein paar Besonderheiten:
Marktwert der Immobilie ermitteln – idealerweise mit Unterstützung eines regionalen Experten.
Notar beauftragen – der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden.
Grundbucheintrag veranlassen – die neue Eigentümerin wird offiziell eingetragen.
Zusatzregelungen vereinbaren – z. B. Wohnrecht oder Ratenzahlung.
Nebenkosten einkalkulieren – dazu gehören Notar, Grundbuchamt, Energieausweis und ggf. Vorfälligkeitsentschädigungen bei laufenden Krediten.
Familienfrieden sichern – mit klaren Vereinbarungen
Wer nur einem Kind das Haus überlassen möchte, steht häufig vor einem Dilemma. Bei einer Schenkung oder Erbschaft entsteht oft ein Anspruch auf Pflichtteilsergänzung durch andere Geschwister – was nicht selten zur Zwangsveräußerung des Elternhauses führt. Der Verkauf innerhalb der Familie vermeidet genau dieses Risiko. Es handelt sich um eine klare wirtschaftliche Entscheidung – kein Erbvorgriff.
Auch entfällt bei einem Verkauf die Pflicht zur Eigennutzung, die sonst für eine steuerfreie Erbschaft notwendig wäre (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Dein Kind kann also frei entscheiden, ob es selbst einzieht, vermietet oder renoviert – ohne steuerliche Nachteile.
Fazit: Planung mit Weitblick – für Eigentum, das in der Familie bleibt
Der Verkauf eines Hauses innerhalb der Familie ist eine durchdachte Alternative zur Schenkung oder Vererbung. Er ist steuerlich vorteilhaft, rechtlich unanfechtbar und bietet dir die Möglichkeit, die Zukunft deines Eigentums selbst zu gestalten – und gleichzeitig abgesichert zu bleiben. Wer frühzeitig plant, spart nicht nur Geld, sondern auch Konflikte.
Das Immoteam Donauwald begleitet dich durch den gesamten Prozess – von der Bewertung über den Kaufvertrag bis hin zur Eintragung im Grundbuch. Und wenn du möchtest, sorgen wir auch dafür, dass dein Wohnrecht, deine Versorgung oder deine Altersabsicherung individuell berücksichtigt werden.
📌 Quelle:
Immobilienscout24: Haus innerhalb der Familie verkaufen, abgerufen am 25.05.2025
