Bezahlbarer Wohnraum ist in vielen Städten und Regionen Mangelware. Als Antwort darauf wurde 2015 bundesweit die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Doch die Umsetzung liegt bei den Bundesländern – und das sorgt bis heute für eine teils unübersichtliche Regelungslage.
In diesem Beitrag erklären wir, wo die Mietpreisbremse greift, was sie tatsächlich bewirkt und welche Ausnahmen gelten – übersichtlich und aktuell sortiert nach Bundesländern. Außerdem gehen wir darauf ein, welche ergänzenden Instrumente – wie die abgesenkte Kappungsgrenze – ebenfalls zum Einsatz kommen.
🔍 Was ist die Mietpreisbremse überhaupt?
Die Mietpreisbremse regelt, wie hoch die Miete bei der Neu- oder Wiedervermietung von Bestandswohnungen maximal sein darf. Konkret: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB).
Ziel ist es, explodierenden Mieten entgegenzuwirken und Mieter zu schützen – besonders in Städten, in denen die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt.
🏗️ Welche Wohnungen sind ausgenommen?
Nicht jede Wohnung fällt unter die Mietpreisbremse. Ausgenommen sind:
Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden
Umfassend modernisierte Wohnungen, bei denen mehr als ein Drittel des vergleichbaren Neubauaufwands investiert wurde
Damit soll sichergestellt werden, dass der Wohnungsneubau weiterhin attraktiv bleibt und Investitionen in den Bestand nicht ausgebremst werden.
🏘️ Welche Bundesländer wenden die Mietpreisbremse an?
Seit der Einführung 2015 haben 14 von 16 Bundesländern von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Verordnung festzulegen. Nur Sachsen-Anhalt und das Saarland verzichten bisher auf eine entsprechende Regelung.
Die Mietpreisbremse gilt derzeit (Stand 2025) unter anderem in folgenden Bundesländern:
Bayern: z. B. in München, Regensburg, Würzburg
Baden-Württemberg: u. a. Stuttgart, Freiburg, Heidelberg
Berlin: gesamte Stadt
Hamburg: flächendeckend
Nordrhein-Westfalen: u. a. Köln, Düsseldorf, Münster
Brandenburg: z. B. Potsdam, Falkensee, Kleinmachnow
Hessen: inkl. Frankfurt am Main, Wiesbaden, Darmstadt
Niedersachsen: u. a. Hannover, Göttingen
Mecklenburg-Vorpommern: vereinzelt, z. B. in Rostock
Thüringen: Erfurt, Jena
Schleswig-Holstein: u. a. Kiel, Lübeck
Rheinland-Pfalz: begrenzt, z. B. in Mainz
Sachsen: Leipzig und Dresden
Bremen: flächendeckend
Die genaue Gebietsausweisung erfolgt jeweils durch Rechtsverordnung auf Landesebene und kann sich über die Jahre hinweg ändern oder angepasst werden.
📉 Ergänzend: Die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen
Während die Mietpreisbremse nur für neue Mietverträge gilt, regelt die sogenannte Kappungsgrenze die zulässige Mieterhöhung innerhalb laufender Mietverhältnisse.
Grundsätzlich darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent steigen. In besonders angespannten Märkten können Bundesländer diese Grenze jedoch auf 15 Prozent absenken – was viele auch getan haben.
Ziel ist es, auch Bestandsmieter zu schützen und eine zu rasante Mietpreisentwicklung zu vermeiden.
⚖️ Wirksamkeit & Kritik – was bringt die Mietpreisbremse wirklich?
Die Mietpreisbremse ist eines der am häufigsten diskutierten Instrumente der Wohnraumpolitik. Sie verfolgt das richtige Ziel – nämlich erschwinglichen Wohnraum zu sichern – steht aber auch immer wieder in der Kritik:
Umgehungsmöglichkeiten durch Ausnahmeregelungen
Geringe Transparenz bei der ortsüblichen Vergleichsmiete
Eingeschränkte Kontrolle und Durchsetzung
In der Praxis zeigt sich: In stark nachgefragten Märkten wie München, Frankfurt oder Berlin bleibt die Bremswirkung oft gering. Dennoch bietet sie insbesondere in Mittelstädten oder Übergangsmärkten einen gewissen Schutz für Mieterinnen und Mieter – und sorgt dafür, dass Mietpreise nicht unkontrolliert steigen.
🏡 Mietpreisbremse im ländlichen Raum – auch ein Thema für Donauwald & Arberland?
In unserer Region ist die Mietpreisbremse derzeit nicht aktiv, da keine offizielle Einstufung als angespannter Wohnungsmarkt durch das Land Bayern besteht. Dennoch: Auch in ländlichen Gegenden spürt man den Druck.
Mit zunehmender Nachfrage – etwa durch Zuzug aus Städten, Homeoffice-Trends oder steigende Kaufpreise – wird der Mietmarkt auch im Bayerischen Wald dynamischer. Darum lohnt es sich, Entwicklungen im Auge zu behalten und bei Neuvermietung mit Augenmaß zu handeln.
Für Mieter wie Vermieter gilt: Kenntnis der Regelungen, Transparenz bei der Mietgestaltung und eine faire Kommunikation sind entscheidend, um langfristige, stabile Mietverhältnisse zu sichern.
🧭 Fazit: Orientierung schaffen – in einem komplexen Regelwerk
Die Mietpreisbremse ist ein politisches Instrument, das helfen soll, den rasanten Anstieg von Mieten zu begrenzen. Ihre Wirkung ist je nach Region und Ausgestaltung sehr unterschiedlich – doch sie ist ein fester Bestandteil des heutigen Mietmarkts.
Wir beim immobilienteam donauwald beobachten diese Entwicklungen aufmerksam – nicht nur auf dem Kaufmarkt, sondern auch im Mietsegment. Denn auch bei der Vermietung gilt: Gut informiert zu sein, sorgt für Sicherheit und Vertrauen – auf beiden Seiten.
