Ein ansprechendes Exposé ist das Aushängeschild jeder Immobilienvermarktung. Doch Vorsicht: Übertriebene oder ungenaue Formulierungen können rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Das Oberlandesgericht Hamm hat in einem Urteil klargestellt, dass Angaben im Exposé auch ohne Aufnahme in den Kaufvertrag als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung gelten können. Makler müssen daher besonders sorgfältig vorgehen, um Schadensersatzansprüche zu vermeiden.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Risiken es zu beachten gilt und wie Sie rechtssichere Exposés gestalten, die Käufer und Verkäufer gleichermaßen überzeugen.
Warum Sorgfalt im Exposé so wichtig ist
Das Immobilienexposé dient als erste Entscheidungsgrundlage für potenzielle Käufer. Es vermittelt wichtige Informationen zur Lage, Ausstattung und Beschaffenheit der Immobilie. Doch wenn die Angaben nicht den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen, können Käufer nach dem Kauf Schadensersatzansprüche geltend machen – selbst dann, wenn im Kaufvertrag ein Haftungsausschluss für Mängel vereinbart wurde.
Risiken für Makler
- Irreführende Beschreibungen: Begriffe wie „luxuriös“ oder „topsaniert“ können zu Missverständnissen führen, wenn die Immobilie diesen Standards nicht gerecht wird.
- Ungeprüfte Angaben: Wer Informationen des Verkäufers ungeprüft übernimmt, riskiert Haftungsansprüche.
- Arglistige Täuschung: Sollten Käufer bewusst in die Irre geführt werden, drohen hohe Schadensersatzforderungen.
Praxisbeispiele: Wenn Formulierungen zum Problem werden
📌 Beschaffenheit der Immobilie:
Ein Käufer machte Schadensersatz geltend, weil das Exposé behauptete, die Immobilie sei mit „modernster Haustechnik“ ausgestattet. Tatsächlich entsprach die Haustechnik jedoch nur gängigen Standards.
📌 Ausstattung:
Ein Makler bewarb eine Immobilie als „topsaniert“, ohne darauf hinzuweisen, dass einzelne Räume nicht modernisiert wurden. Nach dem Kauf stellte sich heraus, dass das Gäste-WC keine Fußbodenheizung hatte. Der Käufer fühlte sich getäuscht, da er annahm, die gesamte Immobilie verfüge über diese Ausstattung.
4 Tipps für rechtssichere Exposés
1. Alle Angaben sorgfältig prüfen
Verlassen Sie sich nicht auf die Aussagen des Verkäufers, sondern überprüfen Sie alle Details eigenständig. Besichtigen Sie die Immobilie vor Ort und dokumentieren Sie die Ausstattung sowie den Zustand.
2. Präzise und belegbare Begriffe verwenden
Nutzen Sie Begriffe wie „luxuriös“ oder „modernste Technik“ nur dann, wenn Sie diese nachweisen können. Vermeiden Sie Übertreibungen, die bei Käufern falsche Erwartungen wecken könnten.
3. Transparenz schaffen
Geben Sie Abweichungen oder Mängel klar an. Ein transparenter Umgang mit Schwachstellen stärkt das Vertrauen der Käufer und vermeidet spätere Streitigkeiten.
4. Lückenlose Dokumentation
Halten Sie alle relevanten Informationen sowie die Kommunikation mit Käufern und Verkäufern schriftlich fest. Dies hilft, Missverständnisse aufzuklären und rechtliche Ansprüche abzuwehren.
Wie Kreativität und Fakten harmonieren können
Ein Exposé sollte Interesse wecken und die Vorzüge der Immobilie hervorheben – jedoch ohne falsche Versprechungen. Kreativität ist erlaubt, solange die Angaben auf Fakten basieren. Nutzen Sie beispielsweise professionelle Fotos, um die Immobilie ins beste Licht zu rücken, oder 3D-Visualisierungen, um Modernisierungspotenziale zu zeigen.
Vorteile eines faktenbasierten Exposés
- Vertrauen stärken: Ehrliche und präzise Angaben schaffen eine solide Grundlage für Verhandlungen.
- Rechtliche Sicherheit: Ein korrektes Exposé minimiert das Risiko von Schadensersatzforderungen.
- Effizientere Vermarktung: Käufer fühlen sich ernst genommen und sind eher bereit, ein Angebot abzugeben.
Fazit: Fakten statt Fantasie
Ein gutes Exposé ist ein Balanceakt zwischen Kreativität und Genauigkeit. Während eine ansprechende Präsentation das Interesse der Käufer weckt, ist es essenziell, bei den Fakten zu bleiben. Vermeiden Sie Übertreibungen, prüfen Sie alle Angaben sorgfältig und dokumentieren Sie Ihre Arbeit lückenlos. So schaffen Sie Vertrauen und schützen sich vor rechtlichen Konsequenzen.
