In Deutschland befindet sich der Baulandkauf auf einem historischen Tiefpunkt. Die Zahl der Transaktionen von baureifem Wohnbauland erreichte 2023 einen dramatischen Rückgang, der sowohl in der Anzahl der Verkäufe als auch im Flächen- und Geldumsatz sichtbar ist. Was bedeutet dieser Einbruch für den Wohnungsmarkt? Und welche Faktoren tragen zu dieser Entwicklung bei? In diesem Blogartikel werfen wir einen genaueren Blick auf die Ursachen und die möglichen Folgen.
Historischer Rückgang bei den Baulandkäufen
Eine Studie des Gewos-Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung zeigt auf, dass die Baulandkäufe 2023 ein Niveau erreicht haben, das zuletzt in den 1990er Jahren verzeichnet wurde. Laut den Daten wurden bundesweit nur noch etwa 46.700 Kauffälle von baureifem Wohnbauland registriert – ein Rückgang von 34 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Noch alarmierender ist der Flächenumsatz, der um fast 40 Prozent auf rund 4.400 Hektar fiel. Der Geldumsatz brach um mehr als 45 Prozent ein und lag nur noch bei 8,9 Milliarden Euro.
Dieser drastische Rückgang ist ein Alarmsignal für den deutschen Wohnungsmarkt. Denn die nicht verkauften Flächen von heute könnten die fehlenden Wohnungen von übermorgen sein. Besonders in städtischen Gebieten, wo der Bedarf an Wohnraum ohnehin hoch ist, sind die Auswirkungen des schwächelnden Baulandmarkts gravierend.
Steigende Zinsen: Ein Hauptfaktor für den Rückgang
Ein zentraler Grund für den Einbruch der Baulandkäufe sind die steigenden Hypothekenzinsen. In den Jahren 2019 und 2020 erlebte Deutschland eine Phase historisch niedriger Bauzinsen. Durch die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) lagen die Zinsen für Baufinanzierungen teilweise unter 1,0 Prozent, was einen Boom auf dem Immobilienmarkt auslöste.
Doch dieser Boom fand im Jahr 2022 ein jähes Ende. Die EZB hob im Juli 2022 erstmals nach Jahren die Zinsen an, um der steigenden Inflation entgegenzuwirken. Bis September 2023 stieg der Leitzins auf 4,5 Prozent an und blieb für viele Monate auf diesem Niveau. Dieser Zinsanstieg führte dazu, dass die Baufinanzierungszinsen ebenfalls in die Höhe schnellten. Während sie Ende 2023 noch bei über 4,2 Prozent lagen, haben sie sich inzwischen zwar leicht erholt, aber Experten gehen davon aus, dass sie langfristig nicht wieder auf das niedrige Niveau von 1,0 bis 2,0 Prozent zurückfallen werden.
Die Folge: Für viele potenzielle Käufer wird der Erwerb von Bauland unerschwinglich. Die gestiegenen Zinsen erhöhen nicht nur die Finanzierungskosten, sondern verunsichern auch Bauherren und Investoren. Ohne attraktive Kreditkonditionen werden Investitionen in Immobilien zunehmend risikoreich, was die Nachfrage weiter dämpft.
Hohe Baukosten als weiterer Hemmschuh
Neben den gestiegenen Zinsen erschweren auch die stark gestiegenen Baukosten den Erwerb und die Bebauung von Bauland. Die Baupreise sind in den letzten Jahren aufgrund gestiegener Materialkosten und Lieferengpässen erheblich gestiegen. Viele Bauprojekte wurden dadurch deutlich teurer als ursprünglich geplant, was zusätzliche Unsicherheiten für Bauherren bedeutet.
Besonders im Bereich der Wohnungsneubauten zeigt sich diese Entwicklung: Viele potenzielle Investoren sehen sich angesichts der hohen Baukosten gezwungen, ihre Pläne zu verschieben oder ganz aufzugeben. Dies betrifft nicht nur private Bauherren, sondern auch institutionelle Investoren und Bauträger. Sie alle müssen ihre Kalkulationen an die neuen Realitäten anpassen, was oft bedeutet, dass Projekte kleiner ausfallen oder komplett auf Eis gelegt werden.
Die Folgen für den Wohnungsmarkt
Die zurückgehende Nachfrage nach Bauland hat weitreichende Konsequenzen für den deutschen Wohnungsmarkt. Vor allem in den Ballungszentren herrscht ein akuter Wohnungsmangel. Städte wie Berlin, München und Hamburg haben seit Jahren mit einer hohen Nachfrage und einem knappen Angebot an Wohnraum zu kämpfen. Die gesunkenen Baulandverkäufe sind daher ein fatales Signal im Kampf gegen den Wohnungsmangel.
Experten betonen, dass Baulandverkäufe ein früher Indikator für den Neubau von Wohnungen sind. Wenn heute weniger Flächen verkauft werden, werden in den kommenden Jahren auch weniger Wohnungen gebaut. Dies könnte den Wohnungsmangel weiter verschärfen und zu steigenden Miet- und Immobilienpreisen führen.
Besonders betroffen von dieser Entwicklung sind junge Familien und Haushalte mit mittlerem Einkommen, die sich den Traum vom Eigenheim in vielen Regionen nicht mehr leisten können. Aber auch für Mieter wird die Situation schwieriger, da das knappe Angebot an Wohnungen in städtischen Gebieten die Mietpreise weiter nach oben treiben könnte.
Lösungen und mögliche Auswege
Die aktuelle Situation erfordert dringend politische und wirtschaftliche Maßnahmen, um den Baulandmarkt wieder zu beleben. Eine Möglichkeit wäre, die Baukosten zu senken, indem bürokratische Hürden abgebaut und Genehmigungsverfahren beschleunigt werden. Zudem könnten gezielte Förderprogramme für den Wohnungsbau dazu beitragen, den Neubau von Wohnungen anzukurbeln.
Ein weiterer Ansatz könnte in einer Reform der Bodenpolitik liegen. Kommunen könnten vermehrt Bauland bereitstellen und durch gezielte Maßnahmen wie die Vergabe von Erbpachtverträgen dafür sorgen, dass Bauland für den Wohnungsbau genutzt wird. Auch eine stärkere Nachverdichtung in den Städten könnte dabei helfen, den Bedarf an Wohnraum zu decken.
Fazit: Ein schwieriger Weg für den Baulandmarkt
Die gesunkenen Baulandkäufe in Deutschland sind ein deutliches Warnsignal für den Wohnungsmarkt. Die Kombination aus gestiegenen Zinsen und hohen Baukosten führt dazu, dass immer weniger Menschen in Bauland investieren können oder wollen. Für den Wohnungsbau bedeutet dies nichts Gutes: Ohne ausreichend neue Bauprojekte wird sich der bestehende Wohnungsmangel weiter verschärfen.
Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, sind sowohl die Politik als auch die Bauwirtschaft gefordert. Nur durch gezielte Maßnahmen kann es gelingen, den Baulandmarkt zu stabilisieren und den dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Die kommenden Jahre werden zeigen, ob es gelingt, den negativen Trend zu stoppen und den Wohnungsmarkt wieder auf einen besseren Kurs zu bringen.
