Immobilienpreise im Auf und Ab: Stabile Tendenzen trotz Marktschwankungen

Der deutsche Immobilienmarkt zeigt sich aktuell von einer neuen Seite. Nach einem langen Abwärtstrend stabilisieren sich die Kaufpreise für Bestandswohnungen – in einigen Städten gibt es sogar leichte Anstiege. Doch der Markt bleibt unruhig: Während in Metropolen wie München und Hamburg wieder steigende Preise zu beobachten sind, setzen andere Städte wie Köln oder Frankfurt ihren Rückgang fort. Diese uneinheitliche Entwicklung erschwert die Preisfindung für Verkäufer und Makler erheblich. Doch was bedeutet das für Kaufinteressenten? Und welche Faktoren bestimmen die künftige Preisentwicklung?

Der Preisverfall ist gestoppt – aber nicht überall

Noch im vergangenen Jahr war der Trend eindeutig: Die Preise für Bestandswohnungen fielen in nahezu allen deutschen Großstädten. Hohe Zinsen und eine gedämpfte Nachfrage sorgten für einen anhaltenden Rückgang. Doch seit dem Frühjahr 2023 zeigt sich ein differenzierteres Bild. Der immowelt Preiskompass analysiert regelmäßig die Kaufpreise von Bestandswohnungen (75 m², 3 Zimmer, Baujahr 1990er-Jahre) und zeigt nun eine allmähliche Stabilisierung.

Im ersten Quartal 2023 sanken die Angebotspreise in 9 von 14 untersuchten Städten. Im zweiten Quartal war dieser Rückgang nur noch in 7 Städten zu beobachten. In 2 Städten blieben die Preise stabil, während in 5 Städten ein leichter Anstieg zu verzeichnen war. Das bedeutet: Der Abwärtstrend hat sich verlangsamt, vielerorts zeigt sich eine Seitwärtsbewegung mit gelegentlichen Ausschlägen nach oben.

Trotz dieser Stabilisierung haben fast alle Städte im Jahresvergleich weiterhin deutliche Preisverluste zu verzeichnen. In einigen Regionen beträgt das Minus sogar 10 Prozent. Doch vor allem die großen Metropolen zeigen erste Anzeichen einer Trendwende.

Metropolen im Fokus: Wo steigen die Preise wieder?

In wirtschaftsstarken Großstädten wie München, Hamburg und Berlin scheint der Tiefpunkt erreicht zu sein. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hier hoch, was sich in ersten Preisanstiegen widerspiegelt.

• München: Die bayerische Landeshauptstadt bleibt teuer – trotz eines Preisrückgangs in den letzten Quartalen. Nun zeigt sich erstmals wieder ein Anstieg um 1 Prozent. Im Vergleich zur Preisspitze aus dem Jahr 2022 liegt der Quadratmeterpreis allerdings noch rund 1.000 Euro darunter.
• Hamburg: Auch hier ziehen die Preise nach einem Jahr der Rückgänge wieder leicht an – ebenfalls um 1 Prozent. Dennoch bleibt das Preisniveau unter den Höchstständen von 2022.
• Berlin: Die Hauptstadt hat sich als besonders widerstandsfähig erwiesen. Während andere Städte zweistellige Preisverluste hinnehmen mussten, lag der Rückgang in Berlin im Jahresvergleich bei nur 3 Prozent. Im zweiten Quartal 2023 zeigt sich bereits eine Seitwärtsbewegung mit minimalen Anstiegen.

Während sich diese Städte auf einem stabilen Niveau einpendeln, ist die Entwicklung in anderen Metropolen weiterhin rückläufig.

• Köln: Hier setzt sich der Abwärtstrend fort. Bereits das fünfte Quartal in Folge verzeichnet die Rheinmetropole sinkende Preise – zuletzt um 2 Prozent.
• Frankfurt: Die Bankenstadt bleibt ebenfalls im Minus. Mit einem Rückgang von 2 Prozent im letzten Quartal beträgt das Minus im Jahresvergleich insgesamt 10 Prozent.

Diese Unterschiede zeigen, dass der Markt derzeit von Unsicherheiten geprägt ist und lokale Faktoren eine immer größere Rolle spielen.

Mittlere und kleinere Städte: Uneinheitliche Entwicklung

Während sich die großen Metropolen allmählich stabilisieren, zeigt sich in mittleren und kleineren Städten ein wechselhaftes Bild.

• Nürnberg ist aktuell der Spitzenreiter unter den Städten mit steigenden Preisen. Hier verteuerten sich Bestandswohnungen im vergangenen Quartal um 2 Prozent.
• Hannover dagegen bewegt sich in die entgegengesetzte Richtung: Nachdem die Preise im ersten Quartal noch leicht anstiegen, fielen sie zuletzt um 2 Prozent.
• Dortmund und Essen erlebten im ersten Quartal 2023 steigende Preise, gefolgt von einem erneuten Rückgang im zweiten Quartal.
• Leipzig ist seit über einem Jahr von einem Zick-Zack-Kurs geprägt: Ein Quartal steigen die Preise, im nächsten fallen sie wieder. Zuletzt war ein Anstieg um 2 Prozent zu beobachten.
• Dresden dagegen bleibt konstant auf einem Abwärtstrend – wenn auch mit abnehmender Dynamik.

Diese Entwicklungen verdeutlichen: Eine allgemeine Markttendenz gibt es nicht mehr. Vielmehr reagieren regionale Märkte unterschiedlich auf wirtschaftliche und politische Einflüsse.

Herausforderung für Makler und Verkäufer

Für Makler und Verkäufer stellt die aktuelle Marktlage eine große Herausforderung dar. Die Zeiten, in denen Immobilien zu Höchstpreisen ohne lange Verkaufszeiten den Besitzer wechselten, sind vorbei. Stattdessen müssen Verkäufer realistischer kalkulieren und sich an die neuen Gegebenheiten anpassen.

Viele Eigentümer haben noch Preisvorstellungen aus den Boomjahren im Kopf – doch diese sind in vielen Regionen nicht mehr realistisch. Gleichzeitig ist es schwierig, den exakten Marktwert einer Immobilie zu bestimmen, da sich die Preise weiterhin in einer Findungsphase befinden.

Makler müssen deshalb flexibel agieren und ihre Strategie laufend anpassen. Eine gründliche Marktanalyse ist wichtiger denn je, um realistische Verkaufspreise zu ermitteln und sowohl Käufer als auch Verkäufer bestmöglich zu beraten.

Fazit: Markt im Umbruch – wohin geht die Reise?

Die aktuellen Entwicklungen zeigen: Der große Preisverfall scheint gestoppt, doch von einer nachhaltigen Erholung kann noch keine Rede sein. Der Markt bewegt sich seitwärts – mal mit leichten Anstiegen, mal mit weiteren Rückgängen. Während sich Metropolen wie München und Hamburg stabilisieren, bleiben andere Städte wie Köln und Frankfurt weiter unter Druck.

Für Kaufinteressenten bedeutet das: Jetzt ist eine gute Zeit, den Markt genau zu beobachten. Wer flexibel ist, kann in manchen Regionen noch von günstigeren Preisen profitieren. Verkäufer sollten sich hingegen bewusst sein, dass überzogene Preisvorstellungen den Verkaufsprozess erheblich verzögern können.

Wie sich die Immobilienpreise weiter entwickeln, bleibt spannend. Eine klare Richtung wird sich erst in den kommenden Quartalen abzeichnen. Bis dahin heißt es für alle Marktteilnehmer: Augen offen halten und Chancen gezielt nutzen.